Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafınca, Ernst & Young liderliğinde ve Temel Gayrimenkul dayanağıyla gerçekleştirilen “AVM Kesimi Finansal Problemlerine Yaklaşımlar ve Tahlil Önerileri” başlıklı rapora bakılırsa, son yapılan düzenlemeler niçiniyle AVM’lerin bedeli yüzde 47 düşerken, yatırımlar ise yüzde 56 geriledi. Kelam konusu raporun sonuçlarının paylaşıldığı görüşmede konuşan AYD Lideri Prof. Dr. Hüseyin Altaş, son senelerda hayata geçen yasal mevzuatların bölüme finansal tesirlerini kıymetlendirdi.
Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzenleme, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da bir daha ortak alan düzenlemesi yapıldı. Bilhassa 2018 yapılan düzenleme ile AVM’lerin finansal masraflarının kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık ortalama koşulu getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları yüzde 114 oldu. halbuki olağan enfl asyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran yüzde 167, döviz ile devam etseydi de yüzde 282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin pahası Euro bazında yüzde 47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Lakin hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin daima düşmesine yol açtı” dedi.
Ortak sarfiyatların yüzde 47’si tahsil edilemiyor
Ortak alan gelirleri ile ilgili de konuşan Altaş, “Düzenlemeler sonucunda tahsilatlar daima olarak geriledi. Ortak alan masraflarının gelirlerle karşılanma oranı 2017’de yüzde 71 iken, bu oran 2021’de yüzde 53’e düştü. Yani sarfiyatların yalnızca yüzde 53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz birebir vakitte ortak alan gelirlerimiz önemli manada düştü” sözlerini kullandı. Bölümün nefes alabilmesi için yapılması gerekenler konusunda ise Altaş, şu sözleri kullandı: “Ticari gayrimenkul kira rejimi bir an evvel biroldukça ülkede olduğu üzere Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre üzere ülkelerdeki bilgiler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklıdır, konut farklıdır. Toplumsal hukuk devleti kuvvetliye karşı zayıfı müdafaa güdüsüyle mukaveleleri düzenler. Biroldukça perakendeci AVM karşısında kuvvetli pozisyondadır. Korunması gereken tahminen de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde memleketler arası ve mahallî yatırımcıların tekrar dala yatırım yapacağına inanıyoruz. Zira muhakkak noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 vilayette hala AVM yok. Tahminen AVM’lerin ne koşullarda, nerelerde ve ne çoğunlukla yapılacağı da regüle edilebilir.” görüşmede verilen bilgilere göre hali hazırda AVM’lerin yüzde 12’si TL olmak üzere 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Altaş, “Mevcut borçların yüzde 23’ünün vadesi bu yıl, yüzde 51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve daha sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar lakin adaletli bir durum yok. Tüm bölümlere el atıldı. AVM kesimi ile de iş birliği yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz” dedi.
AVM yatırımları yüzde 56 azaldı
AYD Lider Yardımcısı Cem Eriç de 2021 sonu prestiji ile AVM sayısının 442’ye kiralanabilir alanın ise 14 milyon metrekareye yükseldiğini söylemiş oldu. 2023 prestiji ile bu sayının 15 milyon metrekareye çıkmasının beklendiğini anlatan Eriç, “2007-2017 içinde süratle artan AVM yatırımları 2018 daha sonrasında dikkat cazibeli bir süratle azaldı. Yeni arz her yıl yüzde 56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 vilayette hala AVM yok” dedi.
1,4 milyar ziyaretçi ile 2019’un gerisinde
AVM’lerin salgının negatif tesirini üzerlerinden hala atamadığını da belirten Eriç, bu bahiste şu ayrıntıları paylaştı: “Rakamların tepe yaptığı yıl olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu sayı 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu yılın temmuz ayı prestiji ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala yüzde 12 gerisinde” diye konuştu.
Kira geliri Euro bazında yüzde 53 geriledi
Kira gelirlerinin geride kalan periyotta Euro bazında kıymetli oranda gerilediğine dikkat çeken Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına nazaran metrekare başına düşen kira geliri yüzde 53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük sorunlarından biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” dedi. Yaratılan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriç, şu biçimde devam etti: “AVM’ler, ortasında yer alan mağazalarla bir arada değerli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, biroldukça farklı kesimi besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye yükseldi. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin yüzde 4’üne eşit. Öte yandan 2.1 milyon kişilik çalışanla da toplam istihdamın yüzde 7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de yüzde 5’lik hisse aldı. Türkiye için kıymetli bir paha olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile değerli bir işlev üstleniyorlar. AVM’ler mahallî perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online ticaret üzere birfazlaca alanda da kıymetli işlevler üstleniyor” açıklamasında bulundu.
Kur uyumsuzluğu giderilmeli
görüşmede AVM dalına yönelik tahlil tekliflerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler içindeki kiralama süreçlerinin konut emelli kiralamadan başka bir biçimde düzenlenmesini öneriyoruz. İdare ve pazarlama sarfiyatları dahil bütün masrafların AVM idaresi ve kiracılar içindeki mutabakata bakılırsa paylaşılmasının kıymetlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir tahlil olarak; kira artışlarının yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enfl asyon oranlarındaki değişimin adil bir biçimde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme istikrarı gözetilerek vade yapısının bir daha kurgulanması ve kredilerin büsbütün tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk düzeyi korunması da kıymetlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler içindeki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir istikrarının bir daha oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen yahut büsbütün TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” dedi.
KAYNAK: Dünya Gazetesi – Yener KARADENİZ
Yazının Kaynağına Buradan Ulaşabilirsiniz
Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzenleme, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da bir daha ortak alan düzenlemesi yapıldı. Bilhassa 2018 yapılan düzenleme ile AVM’lerin finansal masraflarının kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık ortalama koşulu getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları yüzde 114 oldu. halbuki olağan enfl asyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran yüzde 167, döviz ile devam etseydi de yüzde 282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin pahası Euro bazında yüzde 47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Lakin hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin daima düşmesine yol açtı” dedi.
Ortak sarfiyatların yüzde 47’si tahsil edilemiyor
Ortak alan gelirleri ile ilgili de konuşan Altaş, “Düzenlemeler sonucunda tahsilatlar daima olarak geriledi. Ortak alan masraflarının gelirlerle karşılanma oranı 2017’de yüzde 71 iken, bu oran 2021’de yüzde 53’e düştü. Yani sarfiyatların yalnızca yüzde 53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz birebir vakitte ortak alan gelirlerimiz önemli manada düştü” sözlerini kullandı. Bölümün nefes alabilmesi için yapılması gerekenler konusunda ise Altaş, şu sözleri kullandı: “Ticari gayrimenkul kira rejimi bir an evvel biroldukça ülkede olduğu üzere Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre üzere ülkelerdeki bilgiler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklıdır, konut farklıdır. Toplumsal hukuk devleti kuvvetliye karşı zayıfı müdafaa güdüsüyle mukaveleleri düzenler. Biroldukça perakendeci AVM karşısında kuvvetli pozisyondadır. Korunması gereken tahminen de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde memleketler arası ve mahallî yatırımcıların tekrar dala yatırım yapacağına inanıyoruz. Zira muhakkak noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 vilayette hala AVM yok. Tahminen AVM’lerin ne koşullarda, nerelerde ve ne çoğunlukla yapılacağı da regüle edilebilir.” görüşmede verilen bilgilere göre hali hazırda AVM’lerin yüzde 12’si TL olmak üzere 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Altaş, “Mevcut borçların yüzde 23’ünün vadesi bu yıl, yüzde 51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve daha sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar lakin adaletli bir durum yok. Tüm bölümlere el atıldı. AVM kesimi ile de iş birliği yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz” dedi.
AVM yatırımları yüzde 56 azaldı
AYD Lider Yardımcısı Cem Eriç de 2021 sonu prestiji ile AVM sayısının 442’ye kiralanabilir alanın ise 14 milyon metrekareye yükseldiğini söylemiş oldu. 2023 prestiji ile bu sayının 15 milyon metrekareye çıkmasının beklendiğini anlatan Eriç, “2007-2017 içinde süratle artan AVM yatırımları 2018 daha sonrasında dikkat cazibeli bir süratle azaldı. Yeni arz her yıl yüzde 56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 vilayette hala AVM yok” dedi.
1,4 milyar ziyaretçi ile 2019’un gerisinde
AVM’lerin salgının negatif tesirini üzerlerinden hala atamadığını da belirten Eriç, bu bahiste şu ayrıntıları paylaştı: “Rakamların tepe yaptığı yıl olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu sayı 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu yılın temmuz ayı prestiji ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala yüzde 12 gerisinde” diye konuştu.
Kira geliri Euro bazında yüzde 53 geriledi
Kira gelirlerinin geride kalan periyotta Euro bazında kıymetli oranda gerilediğine dikkat çeken Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına nazaran metrekare başına düşen kira geliri yüzde 53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük sorunlarından biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” dedi. Yaratılan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriç, şu biçimde devam etti: “AVM’ler, ortasında yer alan mağazalarla bir arada değerli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, biroldukça farklı kesimi besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye yükseldi. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin yüzde 4’üne eşit. Öte yandan 2.1 milyon kişilik çalışanla da toplam istihdamın yüzde 7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de yüzde 5’lik hisse aldı. Türkiye için kıymetli bir paha olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile değerli bir işlev üstleniyorlar. AVM’ler mahallî perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online ticaret üzere birfazlaca alanda da kıymetli işlevler üstleniyor” açıklamasında bulundu.
Kur uyumsuzluğu giderilmeli
görüşmede AVM dalına yönelik tahlil tekliflerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler içindeki kiralama süreçlerinin konut emelli kiralamadan başka bir biçimde düzenlenmesini öneriyoruz. İdare ve pazarlama sarfiyatları dahil bütün masrafların AVM idaresi ve kiracılar içindeki mutabakata bakılırsa paylaşılmasının kıymetlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir tahlil olarak; kira artışlarının yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enfl asyon oranlarındaki değişimin adil bir biçimde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme istikrarı gözetilerek vade yapısının bir daha kurgulanması ve kredilerin büsbütün tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk düzeyi korunması da kıymetlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler içindeki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir istikrarının bir daha oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen yahut büsbütün TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” dedi.
KAYNAK: Dünya Gazetesi – Yener KARADENİZ
Yazının Kaynağına Buradan Ulaşabilirsiniz